Analisis Highest & Best Use pada Lahan Properti Komersil Milik PT Samudera Indonesia Tbk. Cabang Medan di Jalan Raya Pelabuhan Belawan

Abstract

Pelabuhan Belawan merupakan pelabuhan utama di wilayah Sumatera Bagian Utara dibawah pengelolaan PT Pelabuhan Indonesia I secara geografis lokasinya sangat strategis karena hanya berjarak 13,5 KM dari jalur pelayaran internasional Selat Malaka. Sesuai Rencana Induk Pelabuhan Belawan Indonesia 2011 yang telah dibuat sejalan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Medan 2015-2035 dimana Belawan diposisikan sebagai Pelabuhan International, kawasan industri, pergudangan, Center of Business District (CBD) serta pemukiman yang mendukung kegiatan industri. Untuk itu banyak hal yang perlu dipersiapkan baik menyangkut infrastruktur maupun suprastruktur disamping jaringan transportasi dan perdagangan. Pertumbuhan aktifitas pelabuhan dan pertumbuhan bisnis di Pelabuhan Belawan mengakibatkan permintaan terhadap lahan meningkat. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan lahan tersebut perlu dilakukan optimalisasi penggunaan lahan. Studi kasus untuk penelitian ini yaitu sebuah lahan kosong seluas 11.200 M2 milik PT Samudera Indonesia Tbk. Cabang Medan yang berlokasi di Jalan Raya Pelabuhan Gabion Belawan, Kelurahan Bagan Deli, Kecamatan Medan Belawan, Kotamadya Medan. Lahan saat ini dalam keadaan kosong dan pemilik lahan berencana akan membangun properti komersial diatasnya. Oleh karena itu, perlu dilakukan analisis Highest and Best Use (HBU) pada lahan tersebut. Analisis HBU bertujuan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif untuk lahan tersebut. Analisis HBU ini menggunakan empat kriteria yaitu secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak dengan metode analisis keuangan Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return dan Profitability Index, serta memiliki produktivitas maksimum. Dengan analisis HBU ini, maka dapat dirancang dan dipertimbangkan alternatif properti yang paling menguntungkan. Pemilihan alternatif penggunaan lahan dilakukan dengan menyebarkan kuesioner HBU kepada para pemangku kepentingan di bisnis jasa transportasi dan hasilnya tiga pilihan utama yaitu Full Container Yard, depo kontainer dan gudang distribusi. Hasil yang diperoleh dalam penelitian ini yaitu tempat penumpukan kontainer yang berisi muatan atau full container yard merupakan alternatif penggunaan yang memberikan peningkatan nilai tertinggi untuk lahan kosong tersebut dengan nilai produktifitas maksimum yang akan memberikan peningkatan nilai lahan dari Rp. 1.694.234,-/M2 menjadi Rp. 3.940.321,-/ M2. Hasil penelitian ini dapat dijadikan pedoman bagi pemilik lahan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan optimalisasi lahan.

Port of Belawan is the main port in North Sumatra under the management of PT Pelabuhan Indonesia I. Geographically, it is a very strategic location as it is only 13.5 km from the international shipping lane straits of Malacca. According to the master plan of Belawan Port of Indonesia of 2011 that has been made in accordance with the regional spatial plan (RSP) Medan 2015-2035, it is positioned as an international port, industrial areas, warehousing, center of Business District (CBD) and neighborhoods that support industrial activities. Therefore, there are many things that need to be prepared either in relation to infrastructure and superstructure in addition to the transportation networks and trade. The growth of port activity and business growth in the port of Belawan resulted in the demand for land increased. To improve the efficiency of limited land it is necessary to optimize the use of land. The case study for this research was an area of 11.200 M² of vacant land belonging to PT Samudera Indonesia Tbk. Medan branch located on Jalan Raya Pelabuhan of Gabion, Belawan, Medan municipality. The land was currently empty and the land owner planned to build a commercial property on it. Hence, it was necessary to analyze Highest and Best Use (HBU) on that land. The objective of HBU analysis was to identify the most profitable use of the property and competitive for the land. There are four criteria in HBU analysis that is, physically possible, legally permitted, financially feasible with the method of financial analysis of Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return and Profitability Index, and has a maximum productivity. By using HBU analysis, it can be designed and considered the most profitable alternative property. The Selection of alternative land use was done by distributing HBU questionnaires to the stakeholders in the business of transport services and as a result there are three main options that is, full Container Yard, Container Depots, and Distribution Warehouses. The results of the study is a buildup of charge of containers or full container yard which is an alternative use that provides the increase of the highest value for vacant land with a value of maximum productivity of Rp. 1,694,234, ,-/M² become Rp. 3,940,321,-/M² . The results of this study can be used as guidelines for landowners as a basis for decision making to the land optimization.